作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

地产股罕见集体躁动

有炒股的朋友应该会注意到，今天A股上地产板块的出现集体躁动。

在A股的几十个行业板块中，厨卫电器涨幅高居第一，房地产服务位列第二，家用轻工、房地产开发分别排在第7和第8。

这四个板块中，厨卫电器是大家电，房地产服务是物业和中介，家用轻工是装修建材，房地产开发就是盖房子，通通都是跟房地产的上下游产业链。

自从去年下半年以来，A股整个地产板块就一直萎靡不振，别人涨很多它才跟着涨一点，别人跌一点它却跌很多。像今天这样当龙头大哥的，几乎是看不到的。

所以在今天大盘表现拉胯的情况下，房地产相关板块的涨幅虽然不是特别猛，但是所传递的信号却是不同寻常。

一般来说，股市是实体经济的风向标，往往会具有前瞻性。也就是说当一个行业即将迎来景气之前，相关概念股常常会率先走牛。

因此今天地产股的优异表现，可以视为是地产行业即将否极泰来的重要信号。

俗话说无风不起浪，地产股的集体走牛，肯定是有原因的。

那么原因何在呢？

昨天国内发生了两件大事，都跟房地产行业有一定关联。

第一件事是，昨天召开的中央政治局会议提到：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

第二件事是，昨天下午央行宣布：“为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。”

政策面出现重大转变

研究政策的人就会发现，昨天政治局会议关于房地产的表述出现了较大变化。

昨天的表述是“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

而在今年7月30日的政治局会议上，关于房地产的表述是：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。”

对于这个变化，官媒《经济日报》今天给出的解读是：

实现房地产业良性循环，应避免市场大起大落，严防企业经营风险，避免给整个宏观经济造成不利影响，要让房地产销售、购地、融资等各个环节都处于常态化运转。值得强调的是，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变，仍有炒房心理的投机者应该放弃幻想。

官媒的解读可能很多人还看不太明白，湾叔就结合自己的理解再细致解读一下。

大家自己对比一下两次会议表述就会发现，上一次讲了一大堆房地产调控的，而这一次就没有讲调控的了。

这说明过去一年多来不断加码的房地产调控可能告一段落，未来调控总体上还是会保持比较严，但是局部可能会有所放松。

另外的重点是，这一次讲到了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

翻译过来的意思就是说，只要商品房市场能够更好满足购房者的合理住房需求，那么还是要促进它健康发展和良性循环。

也就是说，政策层面对于商品房的态度，已经从调控打压转变为“更好满足购房者的合理住房需求”。

因为单纯调控打压虽然能够抑制住房价的上涨，但是也会出现一个副作用，那就是利润太低了开发商不愿意拿地建房子。

这样一来，商品房的供给量就会减少，几年后就会出现供不应求，到时候政府虽然按住一手房不让涨，但是二手房照样还是会涨价。

这点转变其实是非常重要的，因为说明政府对商品房的调控思维，已经从过程导向转变为结果导向。

只要商品房市场能够“更好满足购房者的合理住房需求”，那么政府可能不会在价格、限购、贷款等细节上卡得太死。

那么商品房市场怎样才能够“更好满足购房者的合理住房需求”呢？

其实主要靠两个方面，第一个是有充足的房源供给，让老百姓有房可买。第二个是房价稳定在合理区间，让老百姓买得起房。

所以湾叔预计，未来几年全国各地的住宅用地供应会比较充裕，政府更侧重用宽松的供给来抑制房价上涨，而不是通过行政手段来抑制房价上涨。

资金面又有利好加持

根据央行方面的预估，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

一般来说，市场上资金充裕了，贷款就相对容易了，而且贷款利率也会相应下降，从而降低资金借贷的成本。

这样一来，对于房地产开发商和买房人来说，都是利好。前者不用因为缺钱而减少拿地、停工、降价大甩卖等，后者也不用因为没钱也买不起房子。

而且上述这点还只是表现，如果能够联系到更多方面的变化，就能够有一个更好的认识。

今年7月份，央行也曾经进行了一次降准，向市场释放出1万亿资金。但是那次放水却没能流入楼市，因为被央行给截胡了。

那次央行通过严格把控各家商业银行的房贷额度，和指导各家商业银行上调房贷利率等手段，避免了降准释放出来的资金流入楼市。

这就好比上游水库要放水之前，先派人到下游房地产这条支流上，用沙包筑起一道拦河坝，放出来的水自然就不会流入房地产了。

但是这次降准之前，各商业银行的房贷限制却陆续出现放松，放款速度加快了，房贷利率也下调了。

这就好比要放水之前，先派人去疏通下游房地产这条支流的河道，那么这次放水，房地产就自然能够受惠了。

如果结合前文提到的政策面变化，就会发现这其实也是新的调控思路上面的一环，因为在目前的房价水平下，要想让更多刚需买得起房，得让刚需贷得到款才行。

总而言之，未来几年政府对于房地产市场调控的指导思路可以总结为八个字：住有所居，房住不炒。

只要你的房子是拿来住的不是拿来炒的，政府会从多方面帮你。买得起商品房的买商品房，买不起商品房的有公租房。

因此未来几年房地产行业可能会进入新一轮景气，只不过这轮景气跟以往不同，不是供不应求，价格暴涨的景气，而是供需两旺，价格平稳的景气。